建材之风讯：容积率修正系数的确定有哪些？

1.影响容积率修正系数确定的一般因素

影响容积率修正系数的因素主要有政策因素、容积率大小与土地利用类型。

（1）政策因素：容积率修正系数的制定必须贯彻国家的土地政策法规。“珍惜和合理利用每寸土地”是我国的一项基本国策，因此确定容积率修正系数必须考虑是否有利于无分利用土地，提高土地利用率。对于多占土地，浪费和囤积土地的行为要给予经济惩罚，当容积率较低时土地利用率低，必须提高容积率修正系数，以提高地价，用经济杠杆调节土地供求；当容积率较高时，土地利用率较高、对节约土地的行为应该给予奖励，此时可以适当降低容积率修正系数，降低地价。

（2）容积率的大小：尽管土地开发收益随着容积率的增加而增加，但是由于开发成本的增加，土地开发利润增加得并不快，因此地价和容积率的大小并不呈正比，随着容积率增加，容积率修正系数增加应较缓慢。当容积率增加到某个值（土地利用最大容积率）时，土地收益为负值，此时容积率修正系数不升反降。

（3）土地利用类型：土地利用类型不同，对容积率要求不同，因此规划设计的最佳容积率不同。土地利用类型不同，容积率修正系数为1时的容积率也不同。

例如别墅类项目，容积率一般小于l，如按北京市的规定，容积率修正系数为1，虽然在制定基准地价时已经考虑了土地类别的差异，但是并未考虑土地利用情况，当容积率很小时，别墅的环境较好，别墅的收益会很高，地价理所当然要高，如果容积率修正系数都为1，就无法真实地反映出地价和土地收益的关系了。电子、服装类用地规划设计的最佳容积率较高，如果容积率为l时的容积率修正系数为1，在最佳容积率时容积率修正系数>l，地价高，不利于节约用地。

2、容积率修正系数的确定当宗地容积率小于最佳容积率时，要大幅度地提高容积率修正系数，以提高地价遏止土地浪费，提高土地利用率，节约土地；当容积率大于最佳容积率时，可以适当地提高容积率修正系数，和缓地提高地价以兼顾国家、社会生态、土地开发者三者的利益，适当鼓励节约土地资源的行为；当容积率大于最大容积率时，在规划允许的范围内，为了节约土地，政府可以降低容积率修正系数，降低地价，降低开发成本，从而使最大容积率增加，提高开发者最充分利用土地的积极性。

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